「ツーバイフォー工法で組む資産形成」

ツーバイフォー工法とは

　住宅の話をする際にツーバイフォー（以下「２×４」という。）という言葉をよく聞くと思います。２×４とは２インチ×４インチの規格材で枠組みを組んで、枠組に構造用面材を接合して、剛性の強い版を構成し、それらを一体化し六面体を形成する工法です。六面体の箱型を基本構造として住宅を組み上げたのが２×４住宅であり、耐震性・耐火性・耐久性・省エネ性が日本の従来工法である軸組み工法よりも高い性能を持つのが特徴です。また、使用する木材の量は多くなりますが、一般的に軸組み工法よりも工期も短く、高度な大工技術を要さないこともあり、総じて建築費が安く済むと言われています。

２×４の歴史

　一般社団法人日本ツーバイフォー建築協会の資料を見てみると、明治時代の北海道にアメリカ系建築としてバルーン・フレーム構造が導入され、それが２×４工法の原型と言われています。日本最古の２×４建築物は札幌時計台（明治１１年築）と言われていて、２×４住宅としては明治末期に建てられた神奈川県の旧木下家別邸とされています。そこから本格的に導入されるまでしばらくかかりますが、実に１００年を超える歴史があることがわかります。そして、昭和４９年７月の建築技術基準の告示を受けて徐々に広まりました。２０００年の建築基準法改正で性能規定化され今日に至ります。当初はアメリカの技術であったため、日本の風土に適合しきれず壁の中が腐朽したりカビが生えたりしたようですが、技術向上により徐々に日本の風土に適応してきました。

２×４の耐用年数

　一般的に日本の住宅は３５年程度で滅失するという統計があります。宅建業の慣習として建物評価を法人税法上の耐用年数を準用して２２年で減価償却してきました。しかし、実際には適切に管理すれば維持費はかかるものの長く住むことが可能な住宅です。それぞれに風土環境や施工者の技術、建ててからの環境影響などで何年保てると一概には言えません。しかし、札幌時計台を考えれば、適切に維持管理されていれば長期に渡って使用できる可能性は高いと言えます。

２×４住宅の良さ

　２×４住宅には普遍性のある使い勝手の良さと丈夫さがあると思います。まるでデニムのジーンズのようです。特徴の項目でも挙げましたが以下の良さがあります。

・耐震性　　　剛性の高い版による六面体構造で揺れても歪みにくい。
・耐火性　　　ファイヤーストップ構造で燃え広がりにくい。
・耐久性　　　剛性の高い壁構造でパネル１枚１枚が耐力壁として機能する。
・省エネ性　　構造的に気密性が高く、断熱性、遮音性が高い。

　特に耐震性が一定以上確保しやすいので、かし保険やフラット３５に適合しやすい点が大きいと思います。また、壁の構造自体が省エネ性を一定レベルで担保するので修繕・改修によって更に向上させやすい利点もあります。耐火性に関しても２０１５年には２時間耐火構造の認定を取得して、５階以上の耐火建築物を建てられるようになった点も大きいです。新築を検討する際には将来性や各種制度を考慮しても優位性があるように感じます。安い・早い・強い・省エネ・長持ちという木造に限れば他に選択肢がないような性能ですね。

既存住宅としての２×４

　アメリカ初の木造建築工法が日本で進化し、今では最強で最高かよと言いたくなるような２×４住宅です。しかし、既存住宅に限定するとその建てられた時期や導入されている技術によって差があるので一概に万全とは言えません。よって、適正な調査や修繕、検査を経て問題が無いことを証明された上で、入居後も適切で計画的な維持管理が必要です。それが可能であれば２×４の既存住宅を購入し、長く住み、時には貸し、売ることも可能なのではないでしょうか。既存住宅は新築と比べて総取得費を抑えることが可能なので、その余力で維持管理費を計画的に積み立てていくことも難しくないと思います。特に今は新NISAを利用することで、期間無制限の非課税で積立投資ができます。

２×４住宅の見極め

　日本の住宅のほとんどは従来工法である軸組み工法で作られています。２×４住宅は全体の2割程度と言われており、施工業者が限られていることがその主な要因です。そして、状態の良い２×４住宅はたいてい築年数が浅く低価格で市場に出回る可能性は低いということです。また、外観からはなかなか見極めることは難しく、設計図面や点検口から専門家の目で確認して判別する必要があります。

２×４とNISA

　２×４住宅自体が使用価値を維持しやすいことがわかりました。しかし、維持管理には費用が必要です。如何に丈夫であっても維持管理されていない住宅は朽ちていきます。そこで、低廉な空き家等として既存住宅を購入し、調査し、必要な修繕をし、使用価値と住環境を回復して、住宅ローンを長期で組み、同時に住居費の一部としてNISAで維持管理費を積み立て資産運用するのはどうでしょう。

住宅ローンとNISA積み立てのシミュレーション

　物件本体価格を８００万円、修繕改修費を３００万円、住宅設備に２００万円、経費と予備費に２００万円で総取得費１,５００万円を計上し、フルローンで借り入れします。ローン期間は３５年、金利２％、毎月約５０,０００円の支払いと仮定します。

※令和８年９月現在の住宅ローン金利は、変動約１～１．２％固定２．６～３．５％で推移しています。

　そして、毎月２万円を控えめに年３％の利回りで運用し、１５年に一度、少し多めに４００万円の改修を行うというケースで試算してみましょう。

※NISAの運用利回りは年２～８％程度と言われています。

総取得費１,５００万円、ローン期間３５年、金利２％、返済月々５０,０００円
維持管理積立：月２万円、運用利回り年３％、１５年ごとに４００万円支出
その他維持費：固定資産税、各種保険、諸費用から減税を控除し３５年間で２５０万円

	住宅ローン		積立（NISA）
月々の返済額	50,000円	月々の積立額	20,000円
借入金額	15,000,000円	年間積立額	240,000円
総支払利息	約5,900,000円	１５年間の元本	3,600,000円
総返済額	約20,900,000円	１５年後修繕前残高	約4,520,000円
年間返済額	600,000円	修繕費	約4,000,000円
35年累積修繕費	約8,000,000円	修繕後残高（再投資）	約520,000円
その他累積維持費	約2,500,000円	30年後修繕前残高	約5,330,000円
35年間総住居費	約31,400,000円	35年後の残高	約2,830,000円
住居費年間平均額	約897,000円	累積運用益	約2,150,000円

※物価上昇や金利上昇等を考慮せず一例を試算したものです。実際の費用・運用益を保証するものではありません。

　現在の物価、金利や運用事例を参考に費用をやや多めに計上し、運用益をやや少なめに計算してみました。単純に１５年ごとの改修積み立てを貯蓄するだけでは若干不足する月額２万円で積立運用しても間に合いました。その他に計上した固定資産税や保険料などを考慮しても月額７００００円で維持管理費用まで賄うことができます。積立額や運用利回りを大きくすればそれだけ多くの資産を形成できます。現在ある程度の資金があるのであれば、頭金としてローン負担を軽減することもできますし、初期の運用資金にすればそれだけ多くの運用益を生み出せます。

では、手持ち資金から３００万円を住宅のために支出すると仮定して、頭金として借入金を抑えたパターン１と、当初運用資金にして以降月々２万円ずつ積み立てていくパターン２で試算します。

パターン１：借入額１２００万円に抑えた場合
パターン２：当初運用資金３００万円で積み立てた場合

※その他条件は前の試算時と同じとします。

パターン１	１２００万円借入	パターン２	当初資金３００万円
月々の返済額	40,000円	月々の積立額	20,000円
総支払利息	約4,700,000円	１５年後修繕前残高	約9,200,000円
総返済額	約16,700,000円	３０年後修繕前残高	約12,600,000円
累積維持費	約10,500,000円	３５年後の残高	約11,260,000円
３５年間総住居費	約27,200,000円	積み立て元本	約11,400,000円
年平均住居費	約777,000円	累積運用益	約7,860,000円
月平均住居費	約65,000円	修繕費払出	計約8,000,000円

※物価上昇や金利上昇等を考慮せず一例を試算したものです。実際の費用・運用益を保証するものではありません。

・借入額が１,５００万円と１,２００万円の３５年後の総住居費差額は４２０万円でした。

・NISA当初資金が０円と３００万円で１５年ごとに４００万円を払出した場合の３５年後の総運用益差額は５３１万円でした。

しかし、これらはどちらも一定の条件による試算なので、まだ総支払額を抑えるのと手元資金を増やすのでどちらが有利なのかまではわかりません。

※今回の積み立て投資のシミュレーションは、三菱UFJアセットマネジメントで公開しているシミュレーターを使用しました。
　難しくなく、当初運用資金を設定もできるので簡単な試算に便利ですので興味のある方は下のリンクからどうぞ。

　試算の結果、月々の返済額を抑えることも、NISAを活用して積立投資をすることもどちらも有効だということがわかりました。

金利がさらに上昇するならば借入額を減らす方が有利かも知れません。

運用利回りが３％を超えて出せるなら積立投資のほうが有利かも知れません。

　借入額を抑え月々の負担を軽減するのは守り重視、当初運用資金を用意して運用益を延ばすのは攻め重視です。
　手持ち資金に余裕があれば、バランスを見極めて人生設計ができそうですね。

結論：２×４住宅は堅牢な貯金箱に成り得る。

出典一覧

ツーバイフォー工法について

• 「ツーバイフォーとは」
• 「日本のツーバイフォー建築の歴史（年表）」
• 出典元：一般社団法人　日本ツーバイフォー建築協会

NISAについて

• 「NISAを知る」
• 「ライフプランシミュレーター」
• 「つみたてシミュレーター」
• 出典元：金融庁
• 「つみたて（積立）投資シミュレーション」
• 出典元：三菱UFJアセットマネジメント