「空き家を再生して入居するまでの総支出について」

2026年5月23日2026年6月1日

　低廉な空き家等の取引というと、通常よりも安い価格で不動産を購入できるとお考えと思います。
これは間違いではありませんが、安いのは対象物件の本体価格だけと思った方が無難なのではないでしょうか。

なぜなら、実際に低廉な空き家等を購入する場合には色々なリスクやコストを伴うことが多いからです。

リスクについては既に別の記事で述べていますので、
今回はコストの面で、お互いに一般消費者である売主から買主が低廉な空き家等として
中古戸建住宅を購入した場合の総支出について考えてみましょう。

低廉な空き家等の取引で自宅を購入するときの「不動産取得費用」

１．中古戸建住宅を購入する場合において一般的に発生する費用

　※この項目では低廉な空き家等ではない、通常の中古住宅売買の費用を挙げています。

売主に対し

土地・建物の売買代金
固定資産税等の清算金　※日割り計算

宅建業者（媒介業者）に対し

媒介手数料

借入する金融機関に対し

住宅ローン借り入れの事務手数料
保証料

登記手続きを委託する司法書士に対し

所有権移転・抵当権設定の登記手数料

各種税金として

登記時の登録免許税
各種書面に貼付する印紙税
不動産取得税　※通常、翌年の夏前ころに納税通知書が届きます。

以上が主な費用となります。

※これらは一般論です。取引に関する事情や内容によって変動します。

売買する価格（成約価格）や固定資産評価額、借入金額によっていくつかの費用が連動します。
それにより低廉な空き家等の取引の場合は必要経費も総じて安くなる傾向にあります。

しかし、低廉な物件を購入しただけでは、住むことが可能であっても、
それが快適な我が家となるかには疑問が残ります。

また、低廉な空き家等として取引される物件の中には
色々な事情や課題が残されていることがあります。

それらを解消するために追加的に費用が発生する事情を例として紹介します。

２．現状有姿渡しで中古戸建住宅を購入する場合に追加的に費用が発生する事情

前居住者等の残置物がある。
修理・補修が必要なところがある。
住宅設備機器の不十分、不具合などがある。
汚損・破損等で外観上の問題などがある。
設備や間取りが古く、使いにくい。
管理が行き届かず、近所の方に何らかの迷惑が掛かっている。
断熱性・気密性・耐震性に不十分な点がある。
外構、塀、庭、駐車場などの管理が行き届いていない。
隣地境界線が不明なため、測量と隣地所有者との合意が必要。
借りて住んでいる人がいるなど、立ち退いてもらう必要がある。

追加で発生する可能性のある費用を費目で説明するとさらに複雑になります。
これらの事情を解消するのにも、多くの手続きや関連する業者も増えて、
その分だけ時間や費用も必要になります。

※これらは一例です、事情や状況・状態により変動します。

上記の１の通常発生する費用と２の個別事情を解消するための費用は、
住宅ローンの「不動産取得費用」に含まれます。

更に入居前または引渡しから一定期間内に施工する住宅性能（住環境）を
向上させるためのリフォーム・リノベ費用も「不動産取得費用」に含まれます。

住宅ローンの仮審査を申し込む際にはこれらを費目ごとに計算して、資金計画書を作成します。

必要な費目について各見積りを取って、
第三者でも理解しやすいようにして計画を立て、
住宅ローンに組み込むことができます。

住宅ローンを借り入れ、売買契約を決済してから取り組む項目が多いので、
借入金の中からそれぞれの費用を支払うことができます。

※これらは一例です。実際に住宅ローンに含むことのできる費目、金額等はお申し込みの金融機関にご確認ください。
※税法上の「不動産取得費」については、税務署または税理士にお尋ねください。

面倒でも残る選択肢

　ここまでで、予想以上に面倒、思ったよりも高くつきそうなどの心の声が聞こえてきそうです。
売りに出している方は、物件の事情も含めて調査し、
それを加味して売却価格を提示していると思われます。

しかし、そういった各種事情を解決・解消してからが低廉な空き家等の再生から始まるお楽しみが待っています。

再生から始まるお楽しみ

　「マインクラフト」や「どうぶつの森」というゲームはご存じの方が多いかと思います。
現在世界には数億人のゲームプレイヤーが存在し、その男女比は52:48との統計結果も出ています。

また、子供はもちろん60歳以上のプレイヤーも一定数存在し、
各世代を個別に見ても回答者のほぼ半数がビデオゲームを楽しんでいるようです。
このようにビデオゲームは、老若男女を問わず広く普及した娯楽としての地位を築くに至りました。

その中でも「マインクラフト」や「どうぶつの森」などの
「箱庭系・サンドボックス型」と呼ばれるゲームは多くのプレイヤーから高い支持と評価を受けています。

その数ある魅力のうちのひとつが、プレイヤーが比較的自由に環境や構造物を作れるところではないでしょうか。

買主リフォーム型の空き家再生を目指す場合、
地方にこそ同様の楽しみを感じる物件が多くあるのではないでしょうか。

そして地方では、土地の面積が広い物件も比較的多く、
広い土地を利用してより自由な空間創造が楽しめるでしょう。

残念ながら、建物には新築戸建てほどの自由さはありませんが、
それでもどこをどう改良していくかという面白さはあると感じます。