「築古の建物の価格査定」
宅地建物取引業では取り扱う不動産の価値について、その査定を出さなければなりません。また、その査定額の合理的な根拠を示します。それを基に売主と協議の上で売出価格を決定し、媒介契約を取り交わします。
査定の基とする不動産価格算定方式は以下の３つです。
不動産価格算定の方式
１、原価方式
査定時点での対象不動産の再調達原価を求め、原価修正を行って試算価格を求めます。
２、取引事例比較方式
多数の取引事例から適切な事例を選択し、必要に応じた事情補正や時点修正を行い地域要因や個別要因を比較考量して試算価格を求めます。
３、収益還元方式
賃貸用不動産や事業用不動産に使われる方式で、対象不動産が将来生み出すであろう純収益の合計が現在の価値に置き換えて試算価格を求めます。
不動産価格算定の実態
今回は特には触れませんが、中古マンションについては全国的に取引事例が多く積み上がっており、取引事例比較方式で価格査定ができる相場が形成されているようです。しかし、戸建既存住宅の場合は取引事例がそれほど多くないため、土地は比較方式で、建物は原価方式で価格査定をすることが一般的です。土地についても、参考になる売買実例がないなどの場合には、公的価格を活用します。公的価格とは、地価公示価格や基準地の標準価格、路線価、固定資産税評価額のことです。土地は更地が最も利用価値があり、価格も高く評価されます。しかし、既存住宅を売却するのであれば、更地ではありません。また、更地にするには解体工事と土木工事が必要です。高く評価されるための準備に高額の費用がかかっても十分な都市部なら今でも更地にして売却という選択肢もあるでしょうが、地方だとなかなか困難です。また、更地にすると固定資産税の住宅特例が解除されて税負担も増すことになります。
低廉な空き家等の市場が開放されたことによって、今まで見なかったような安い住宅が市場に流れてきました。土地の評価については上記の通り一定の基準があります。しかし、一戸一戸が個性的で同じものがない住宅の価格査定はどのようにすればよいのでしょうか。
中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会
2013年8月から2014年3月にかけて、国土交通省では、建物の使用価値を適正に反映できる建物評価手法の整備に向け、中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方及び具体的な指針等を検討する「中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会」を設置しました。委員会を構成したのは学識経験者、不動産流通業団体、不動産鑑定士です。その検討委員会の議論を踏まえて2014年3月31日に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」が公表されました。現在、宅建業者が価格査定に使用できるシステム（既存住宅価格査定マニュアル）にもその指針が反映され、いつでも活用可能になっています。
中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針（要約）
【目的】
中古戸建て住宅の流通の実態や建築技術の現状を踏まえ、全ての住宅が一律に経年減価し、築後２０～２５年程度で市場価値がゼロとなるとされる取引市場における評価の現状を改善する。また、取引市場へ改善された新たな評価方法の浸透を図る。
【手段】
市場価値と併せて、人が居住するという住宅本来の機能に着目した「使用価値」を把握できる環境を整備する。
【評価方法の概要】
１、基礎・躯体・内部仕上げ・外部仕上げ・設備にそれぞれ区分して評価する。
２、耐用年数を従来の法人税法上の耐用年数ではなく、機能を維持できると考えられる期間に見直す。
３、補修や改修による価値の回復や向上を反映させる。
４、既存住宅状況調査（インスペクション）により住宅機能の維持状態を確認した上で、劣化進行状況による評価上の経過年数を短縮する。
【期待する活用案】
新たな建物評価手法に基づいて算出される参考価格も視野に入れながら、売り値、買い値の交渉が行われる。それによって建物価格を安易に０円とはせず、回復された価値をある程度反映した市場価格による相場形成がなされる。
【挙げられている例】
１、本指針の評価方法によって算出された建物価格を参考価格として、価格交渉時の成約価格を決める際に用いる。
２、実質的経過年数や残存耐用年数を建物の状態を示す指標の一つとして採用し、購入物件の比較検討に用いる。
さて、この指針の素晴らしいところは、かつては資産と考えられていた持ち家が実際に売りに出すと土地しか資産として評価されず、建物はほぼ無価値＝家は資産として評価されないという事実を見直し、持ち家＝資産を再定義してくれるところです。
売主にとっては、売却する家を高く評価してもらい成約する利益があります。逆に買主にとっては、従来の方式の方が安く買えるので有利です。しかし、この参考価格を金融機関でも評価してくれるのであれば、住宅ローンの担保として成立します。また、維持管理を適切に行いながら住めば持ち家を資産として保全していることになります。つまり、この参考価格を適切に活用することが市場の常識になったならば、売主の立場になった時に維持管理の努力が評価価値に反映されるということになります。
行政施策同士の衝突
当社は、行政機関等が空き家対策に苦慮しながら策定した制度を適切に活用し、低廉な空き家等の市場に参入します。しかし、今回ご紹介した指針は他の施策と衝突し、市場に反映されない可能性があります。衝突する制度は、低廉な空き家等の市場活性化の原動力になっている「低廉な空き家等の取引の報酬特例」です。８００万円以下の物件について、同意を得て最高３３万円の媒介報酬を売買当事者双方に対して請求が可能になったことです。この報酬規程の緩和は、「不動産価値を上げて報酬額を増やす」従来の宅建業の価値観に、８００万円以下の物件の場合は「早く成約させて媒介報酬を早期回収する」という真逆の価値観を与えます。それによって懸念されるのは、
１、安直な値付け+早期処分のための値引き
↓
２、空き家バンクと変わらない価格崩壊
↓
３、不動産≠資産の概念の固着化
↓
４、中古住宅市場の再停滞
↓
５、空き家の更なる増加
です。特に今回紹介した指針は１０年以上前に出されたものです。しかし、活用する環境が整っているにもかかわらず業界にも市場にも定着していません。そのような状況で2024年の大臣告示による報酬特例が後出しされ、そちらは多くの業者が活用しています。
懸念される事態に陥る可能性は低いものでしょうか？
市場を形成するのは売り手と買い手
本来、市場を形成するのは売買当事者です。売る側が譲歩しなければ表示価格でしか買えず、買う側が譲歩しなければ商品は売れません。その駆け引きの結果として価格が決定されるのです。現在は、供給過剰なので売る側は引き取ってもらいたいくらいの気持ちです。なので、納得した価格ではなくとも将来の不安や費用から免れるだけでも、と成約するのではないでしょうか。それに対し、買い手は供給過剰の低廉な空き家等を数多く内見し、根拠になる資料を媒介する業者の宅建士から説明を受けながら吟味して、慎重に検討して計画して購入を決めることになるでしょう。そうして市場は形成され相場を生みますが、先に述べた懸念に陥らないためにはどうすべきか。
市場参加者である売り手や買い手が知識を得るか、信頼・信用できる業者・担当を得るかではないでしょうか。
出典一覧
「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」
出典元：国土交通省
