不動産売買とは、空き家問題解決とは、中古住宅の再生とは、よくある質問

【結論】初回のご相談から、実際に売却の仲介をお受けする「媒介契約」の直前まで、費用は一切かかりません。

【補足・理由】 宅地建物取引業法において、媒介報酬（仲介手数料）は売買契約の成立時に発生する成功報酬と定められています。そのため、ご相談や手続きの調査・検討段階で費用を請求することはございませんので安心してお越しください。

【結論】 売りたい住宅のことなら何でも大丈夫です。「売るべきかどうかも分からない」という状態でもお気軽にご相談ください。

【補足・理由】 物件自体の状態はもちろん、売買を行うにあたって障害となりそうな権利関係（相続や名義変更等）や個別の事情まで丁寧にお聞きし、最適な解決への道すじを提示いたします。

【結論】 身分証明書と印鑑（認印で可）をお持ちください。住宅に関する書類があれば、よりスムーズです。

【補足・理由】 ご本人様確認のため身分証が必要となります。物件に関する書類が手元になくてもご相談自体は可能ですが、固定資産税の納税通知書などがあると具体的な検討が進みやすくなります。

【結論】 お手元にあるものだけで結構です。用意できる範囲でご準備ください。

【確認書類の一覧】
評価額の証明書： 最新年度の固定資産税・都市計画税納税通知書、課税明細書、固定資産評価証明書、名寄帳のいずれか
権利の証明書： 土地・家屋の権利証、登記済証、登記識別情報通知
図面・設計図等： 公図、地積測量図、建物図面 建築確認の有無： 建築確認通知書または確認済証

【結論】 書類を失くしてしまっていても問題ありません。当社で再発行や取得の手続きをお手伝いします。

【補足・理由】 登記事項証明書や公図などは法務局で、課税明細や評価証明などは役所で取得可能です。紛失されている場合でも状況に応じた適切な入手手段を案内・代行いたします。

【結論】 権利証を紛失されていても、問題なく売買手続きを行うことができますのでご安心ください。

【法的手続き】 権利証（登記済証・登記識別情報）は原則として再発行ができません。しかし、司法書士による「本人確認情報」の作成や、法務局の「事前通知制度」を活用することで、権利証がない状態でも法的に安全な売却・名義変更手続きが可能です。

【結論】 主に「不動産の所有者名義を正しく整える手続き」のことです。

【法的手続き】 未登記の相続登記、過去のローンに関する抵抗権抹消登記、所有者の住所・氏名変更登記など、所有権の完全な移転を阻害する権利関係を売買決済までに解消する必要があります。

【結論】 当社の提携行政書士をはじめ、弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士などの専門家チームが連携して対応します。

【補足・理由】 お客様があちこちの事務所に相談に行く必要はなく、当社が窓口となり最適な専門家にお繋ぎし、手続きを取りまとめます。お客様にお知り合いの専門家がいらっしゃる場合には、その方と連携します。

【結論】 専門家への実費や報酬は有料となりますが、お支払いは「売買代金から精算」する仕組みをご用意しています。

【補足・理由】 持ち出しの資金（手元資金）がなくても手続きを進められるよう、売買契約成立後の決済時に売却代金から各費用を差し引いて清算する方法をご提案しております（初回相談時に詳細を説明します）。ただし、当社との媒介契約を前提としていますので、媒介契約不締結や契約解除、当社以外の媒介業者を介した売買契約の成立時にはその限りではありません。

【結論】 数代前の相続であっても対応可能です。まずはご相談ください。

【法的手続き】 戸籍を遡って相続人を特定し、必要な登記・合意形成を進めます。内容をお聞きした上で、必要な手続きと概算費用のお見積もりをご提示いたします。

【結論】 適切な代理人を立てる手続きを行うことで、売却できる可能性があります。

【法的手続き】 意思能力が不十分な場合、成年後見制度を活用し、家庭裁判所から選任された成年後見人等が本人に代わって売買契約等を行うことになります。状況に合わせた専門家へお繋ぎします。

【結論】 連絡が取れない場合や行方不明の場合でも、法的な手段を踏むことで手続きは可能です。

【法的手続き】 単なる連絡先不明であれば戸籍の附票等から追跡を試みます。完全に行方不明（失踪）の場合は、家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選任し、裁判所の売却許可を得ることで住宅の処分が可能となります。

【結論】 戸籍調査を進めることで、法律上の相続人を確定させることができます。

【法的手続き】 名義人の出生から死亡までの戸籍謄本等を全て取得し、法的根拠に基づいて相続人の範囲を正確に割り出します。

【結論】 いわゆる「数次相続」の状態ですが、売却手続きは可能です。

【法的手続き】 亡くなった相続人のさらにその相続人（数次相続人）全員を特定し、遺産分割協議等を進めてまいります。

【結論】 共有者「全員」の合意があれば全く問題なく売却できます。

【法的手続き】 民法上、共有不動産の変更（処分・売却）には共有者全員の同意が必要です。当社が間に入り、共有者様同士の合意形成や手続きのお手伝いをさせていただきます。

【結論】 放っておかずにぜひ一度当社へご相談ください。

【補足・理由】 引き継ぐ方がいなくても、市場に出すことで「その家を買って住みたい」という買主様が見つかる可能性があります。管理負担を無くすための一歩を一緒に考えます。

【結論】 何も分からなくて当然です。まずは無料相談で状況をお話くだされば大丈夫です。

【補足・理由】 当社担当者が課題を整理し、必要な手続きの検討、専門家の選定・連携まで順を追ってご案内しますので、一つずつ進めていきましょう。

【結論】 手元資金がなくても、売却代金からの「後払い（精算）」も可能です。

【補足・理由】 当社では、不動産が売れた代金から各手続き費用を精算することも検討できます。事前に大きなお金を用意いただけなくても対応できるかも知れません。

【結論】 ご負担が最少となる計画をご提案しますが、費用が売却代金を超えた場合は売主様のご負担となります。

【補足・理由】 事前に費用と見込み売却額のシミュレーションを行い、赤字リスクを回避します。それでも代金で賄いきれなかった分はお客様のご負担となりますので、売却計画の提案はいたしますが、お客様がご判断ください。

【結論】 専門家への実費手続き費用はご負担いただくことになりますが、決して無駄にはなりません。

【補足・理由】 整理した権利関係や相続登記は、将来「自治体の空き家バンク」に登録したり、他で処分を検討したりする際にも必要な事前準備となるため、資産の整理として価値が残ります。

【結論】 当社では原則として「再生可能な中古住宅」の仲介を承っております。ですが「更地（土地のみ）」の売却ご相談もお受けいたします。

【補足・理由】 当社は中古住宅の再生・仲介に特化しております。更地の場合は、他の不動産会社様や空き家バンクへご相談いただいた方が早期解決の可能性が高いと思われます。それでも当社をお選びいただけるのであれば、喜んでお手伝いいたします。

【結論】 「借地権付きの住宅」であれば取り扱い可能です。

【補足・理由】 地主様との借地条件や譲渡承諾の手続きなどを確認した上で、スムーズに売買が進むようお手伝いいたします。

【結論】 原則として隣地との境界確定が必要ですが、状況に応じた柔軟な対応が可能です。

【法的手続き】 不動産取引では「境界確定測量」を行うのが望ましいことですが、買主様の理解や状況によっては簡易な確認作業で進められることもあります。一度現地を確認させてください。

【結論】 必ずしも測量が必要とは限りません。

【補足・理由】 隣地所有者様との状況や買主様のご要望により、確定測量を要しない公図（公簿）取引等で合意できる場合もあります。実務上は、公簿上の証明によって合意形成する取引が常態化しています。

【結論】 解体してしまう前に一度見せてください。まだ住める状態であれば壊さずに売れる可能性があります。

【補足・理由】 建物の基本構造が無事であれば、修繕・リフォームを前提として購入したい買主様をターゲットに「住宅」として再生・処分できるケースが多々あります。

【結論】 状況によっては対応が難しい場合もありますが、まずは一度ご相談ください。

【補足・理由】 空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく指定を受けている場合、安全状態へ復元するための費用が膨大になることがあります。状態を査定した上で客観的にお答えします。

【結論】 原則として売主様が費用を出してリフォームする必要はありません。

【当社の特徴】 当社の仕組みでは、購入された「買主様」がご自身の予算と好みに合わせて修繕・リフォームを行います。売主様に事前改修の負担を求めないのが大きなメリットです。ただし、物件の維持のために緊急を要する場合は、その限りではありません。

【結論】 そのままでも大丈夫です。売却代金での後払い清算で処分業者を手配できます。

【補足・理由】 引渡しまでに残置物の撤去が必要ですが、当社の提携業者へ手配し、その費用も売却代金から精算することが可能です。ただし、処分に緊急性を要する場合には、その限りではありません。

【結論】 適切かつ誠実に対応いたしますので、遠慮なく事実をお伝えください。

【法的ガイドライン】 国土交通省が定めた「人の死の告知に関するガイドライン」に基づき、事故死や孤立死などの発生時期・状況に応じた適切な告知・表示義務を果たして安全に取引を行います。

【結論】 諦めるのはまだ早いです。古くても買主が見つかることはあります。

【補足・理由】 築年数が経っていても、屋根・基礎・柱などの構造体がしっかりしていれば、安く買って自分好みにリフォームしたい層に需要があります。

【結論】 当社で調査・除去が可能です。費用も売買代金から精算できます。

【補足・理由】 建築物石綿含有調査を行い、必要に応じた飛散防止・除去工事をします。当社で実施できるため、手元資金の持ち出しなしでも対応可能です。

【結論】 原則として売主様が事前に改修する必要はありません。

【当社の特徴】 従来の不動産仲介は物件価値を向上させるために売主へ改修を勧めがちでした。当社は「現状のまま安く譲り、買主が自由に直す」仕組みのため、売主様にその負担を求めません。

【結論】 原則として住宅調査で状態を明らかにして売却するため、後から責任を追及される心配は原則不要です。

【法的仕組み】 事前にインスペクション（既存住宅状況調査）を行い、不具合を「現状」として明示した上で取引します。買主様が不具合を承知で購入するため、売却後の契約不適合責任を免除する契約を結ぶことができます。

【結論】 国の講習を修了した専門家が、建物の劣化や不具合を調査する診断作業です。

【制度の解説】 構造耐力上主要な部分や雨水侵入防止部分の点検を行います。これにより物件の状態が透明化され、フラット35の利用や税制優遇、瑕疵保険加入の判断基準となります。また、改修する箇所の特定や費用見積りが容易になります。

【結論】 登録を受けた建築士（インスペクター）が行います。当社でも中立・公正に実施可能です。

【制度の解説】 業界内では第三者機関への委託も推奨されますが、売主様・買主様双方のご承諾があれば、一級建築士事務所でもある当社で直接検査を行うことが法的に認められています。

【結論】 不具合を隠さず「修繕が必要な物件」として明示して販売します。

【当社の特徴】 不具合が分かった上でご納得いただいた買主様が、購入後に自身の主導で必要な修繕工事を行います。売主様に修繕費用の負担はかかりません。

【結論】 原則として売主責任の免除について合意をいただきます。また、可能な場合には瑕疵保険の保証の範囲内で適切に補償されます。

【補足・理由】 引渡し後に隠れた欠陥が見つかった場合でも、原則として売主の契約不適合責任免除の条項を売買契約書内に設けます。また、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できた場合には、保険で修理費用が賄われるため、売主様へ費用請求が行くのを防ぎます。

【結論】 中古住宅の購入後に構造上の不具合（雨漏りや傾き等）が見つかった際、補修費を補償する公的な保険です。

【制度の解説】 国土交通大臣が指定した住宅専門の保険法人（JIO等）が提供する信頼性の高い保険制度です。

【結論】 手続きも費用負担も、すべて当社が行いますので売主様の手間も費用もゼロです。

【補足・理由】 媒介業者である当社が保険加入契約を結びますので、売主様に追加の保険料を請求することはございません。

【結論】 検査機関による現場検査と、保険法人による審査が行われます。

【補足・理由】 建築士資格と登録検査機関の資格を持つ当社が、自ら現場検査を行って保険申請を進めることも可能です。

【結論】 当社の手続きを適正に行った場合には、原則としてありませんのでご安心ください。

【法的手続き】 瑕疵保険の説明を行った上で、売買契約書に「売主の契約不適合責任免除（現状有姿取引）」の条項を明記し、双方が合意して契約を締結します。

【結論】 毎月の見回りや草刈りの負担から解放されるよう、売却処分を本気で検討してみませんか？

【補足・理由】 空き家は年数が経つほど維持費と手間が増します。当社の仕組みなら初期費用なしで売却に向けた協議を始められます。

【結論】 所有しているだけで固定資産税や維持費がかかり続けます。一度処分シミュレーションをしてみましょう。

【補足・理由】 放置すれば税金が上がり、近隣クレーム対応の費用も発生します。早めの現金化・手放しが最大の節約になります。

【結論】 所有者様が遠方にお住まいでも全く問題ありません。

【補足・理由】 対象の中古住宅が当社の営業エリア内（米沢市・置賜地域等）にあれば、郵送・IT重説・オンライン相談等を駆使して完了させることができます。

【結論】 その不動産を「売る・壊す・譲る」と最終決定できる法的権利のことです。

【法的手続き】 登記簿上の所有者本人、または相続手続きを完了して正式に権利を承継した相続人全員が「処分権者」となります。

【結論】 お客様がお持ちの「広すぎる家」を必要としている方へ売却し、適度な住まいに住み替える「減築的住み替え」をご提案します。

【補足・理由】 当社が売却と新居探し（または移住準備）を同時にお手伝いいたします。

【結論】 施設ご入居で空き家になる前にご相談いただくのが最良です。

【補足・理由】 誰も住まなくなる前に売却準備を進めることで、放置空き家化を防ぎ、入居費用の資金に充てることもできます。判断能力の健全なうちに、生前整理の一環としてご検討されるのをおすすめします。

【結論】 お子様に放置空き家の負担を残さない「元気なうちの生前整理売買」をお勧めします。

【補足・理由】 相続後の二重持ち家問題は全国で深刻化しています。親世代のうちに処分・現金化しておくのが一番の親心です。

【結論】 メリットは「手元資金ゼロで責任も残らないこと」
デメリットは「売却に一定の時間と価格の歩み寄りがいること」です。

【メリット詳細】
１、初期費用持ち出し無しで売却検討可能
２、放置しかけていた空き家を処分可能
３、複雑な相続・権利関係をワンストップで解決
４、状況調査で建物の状態が把握できる
５、引き渡し後の瑕疵責任を当社・保険が引き受ける

【デメリット詳細】
１、専門調査や権利確認に時間と手間がかかる
２、買主主導リフォームを前提とするため高値売却は難しい
３、建物診断で不具合がすべて明白になる

【結論】 表示価格は「建物本体の価格」ですので、諸経費とリフォーム費用が別途必要になります。

【資金の内訳】 本体価格＋必要修繕費＋仲介手数料＋各種税金・登記費用などが総予算となります。事前に全てを含めた総額シミュレーションを作成します。

【結論】 無理のない「毎月の返済可能額」から逆算して決めるのが一番安全です。

【補足・理由】 年収だけでなく、現在の家賃や生活費を基準に「月々いくらまでなら支払えるか」を出し、そこから逆算した総額予算の範囲内で物件・リフォーム計画を立てます。

【結論】 最近は完済時年齢80歳で住宅ローンを組むことができます。中古住宅であれば、まだ諦める必要はありません。10〜20年の短い返済期間でも組みやすいのが特徴です。

【補足・理由】 新築のような35年ローンを組まなくても、購入総額を抑えられる中古物件であれば、若いとは言えなくなった年齢の方でも10〜15年程度の短いローンで安全に完済計画を立てることができます。

【結論】 当社と媒介契約を結び、リフォームを含めた総予算を出した後に「事前審査（仮審査）」を行います。

【手続きの流れ】 物件代金＋修繕リフォーム見積もりの合計額で仮審査を申し込むため、資金計画のズレが防げます。

【結論】 売買契約を結んだ後に、最終決定したリフォーム計画書等を添えて「本審査」へ進みます。

【手続きの流れ】 契約後に施工計画を確定させて本審査を出します。仮審査時より金額が増えた場合は再審査が必要になるため、事前準備が肝心です。

【結論】 「住宅ローン特約」により、契約を白紙撤回して支払ったお金も全額戻ってきます。

【法的手続き】 売買契約書にローン特約（融資不承認による解除条項）を盛り込みます。万一本審査が落ちた場合は契約解除となり、手付金や媒介報酬等はすべて返還されますのでご安心ください。

【結論】 家賃を払い続ける予算・収入があるなら、中古住宅＋リフォームという選択肢で持ち家を取得できます。

【資金の例え】 月々5万円の家賃を15年払うと900万円、20年で1,200万円になります。このご予算内でも購入・改修できる中古住宅をご提案可能です。

【結論】 「修繕が不要な状態の良い物件」を選び、最低限の諸経費で抑えるのが最も安上がりです。

【補足・理由】 当社で掲載している物件価格自体がギリギリまで下げた価格設定になっていますので、改修箇所の少ない物件を選ぶのが安く抑えるコツです。

【結論】 安全上の理由および保険加入のため、当社指定の必須修繕は必ず行っていただきます。

【補足・理由】 不具合を放置した入居は危険であり、瑕疵保険の加入条件も満たせなくなります。お住まいになる方の安全を守るための必須事項となります。

【結論】 今ある家を取り壊した後に「新しい家を建て直すことができない土地」という意味です。

【法的解説】 建築基準法第43条（接道義務）などに適合していないため、更地にすると再建築ができません。また、2階建以上または総床面積200㎡を超える建物の場合には、大規模修繕や増改築もできません。ただし、現存する建物を「リフォーム・改修して住み続ける」ことは可能です。当社の得意分野である「浴室・トイレ・キッチン」のリフォームは問題なく可能です。

【結論】 もちろん可能です。買主様がお好きな施工会社を自由に選べます。

【当社の特徴】 当社で不動産仲介（媒介契約）をしたからといって、リフォーム工事まで当社に義務付けるような抱き合わせ契約は一切ございません。

【結論】 いいえ、ガスやリフォーム等の契約はすべて買主様の自由です。

【当社の特徴】 宅建業法に則り、特定の契約等を強制するような「囲い込み」や不当な抱き合わせは行いません。

【結論】 「物件購入」「リフォーム」「瑕疵保険」の窓口が一本化され、打ち合わせやローン手続きが楽になります。

【補足・理由】 不動産と工事の予算配分を同時に組み立てられ、保険検査も一括で行えるため、手続きのモレや手間を大幅に削減できます。

【結論】 はい。「物件代金＋リフォーム代＋諸経費」をすべてまとめて一本の住宅ローンに組み込めます。

【法的手続き】 購入と同時に適切な改修を行うことで住宅の担保価値・性能が向上するため、金融機関のセットローン（リフォーム一体型住宅ローン）が適用可能です。

【結論】 市場の「リフォーム済み中古」と同等以下の予算で、より高品質で自分好みの住まいをお渡しできると考えています。

【補足・理由】 既存のリフォーム済み物件は販売業者の利益が乗っていますが、自分で直接リフォームを計画・手配すれば、同じ予算でも自分が必要な部分だけに資金を集中投資できます。

【結論】 「他人が決めたリフォーム」か「自分が計画し決めたリフォーム」かの違いです。

【当社の特徴】 施工業者や間取り、設備をご自身の予算に合わせて自由に選べるため、満足度と施工責任の透明性が格段に高まります。

【結論】 買主様のご予算が許す限り、間取り変更から設備刷新まで自由に計画できます。

【補足・理由】 売主側で無駄な手入れをしていない状態で購入するため、予算の許す限り完全に自由なリフォーム計画が可能です。

【結論】 条件を満たせば「既存住宅売買瑕疵保険」が付くため、引き渡し後の補修費用が保険で補償されます。

【制度の解説】 工事後の検査を経て瑕疵保険に加入します。万が一、構造や雨漏りなどの不具合が後から発覚しても、一定期間（原則1年、条件付5年）保険金から修繕費が支払われます。

【結論】 国土交通大臣が指定した信頼できる保険会社による、中古住宅専用の保証制度です。

【制度の解説】 住宅瑕疵担保履行法に基づき指定された全国5つの住宅専門保険法人が取り扱う公的な保険です。

【結論】 原則として買主様の負担はありません。保険料は当社（登録検査機関）が負担します。

【制度の解説】 本保険は仲介業者や検査・施工業者も加入者になれるため、当社の検査を経た物件であれば当社が負担いたします。ただし、5年間の保険期間をご希望の際にはその限りではありません。

【結論】 万が一の業者の倒産時でも、買主様へ直接保険金が支払われる仕組みになっています。

【制度の解説】 保険法人の規定により、保険加入業者が倒産・廃業した場合は、被保険者住宅の所有者（買主様）が直接保険法人へ直接保険金を請求できます。

【結論】 「建物の柱や基礎など大事な構造部分」と「雨水の侵入を防ぐ部分」が対象です。

【制度の解説】 住宅の基本構造耐力上主要な部分（基礎・柱・屋根等）の欠陥と、開口部や屋根からの雨漏りによる被害が保証範囲となります。

【結論】 再度中古住宅市場に売りに出す際も、当社が引き続き仲介をお手伝いいたします。

【補足・理由】 当社で状態や過去のリフォーム履歴を把握しているため、スムーズに次の買主様探しへ移行できます。

【結論】 適切なメンテナンスを行っていれば、将来の再売却も十分に可能と考えます。

【補足・理由】 既存住宅状況調査報告書やリフォーム履歴が残っている住宅は、将来の市場でも高い評価と透明性を持って次の買い手へ繋ぐことができます。

【結論】 適切なリフォームを行うことで「住宅性能の向上分」が金融機関等にも価値として評価されます。

【補足・理由】 単なる築年数だけでなく、既存住宅状況調査や耐震・省エネ改修の履歴がある物件は、金融機関等の担保評価や市場価値において加点されます。

【結論】 安く買って住宅ローンを早めに完済しておけば、将来の選択肢と資金的余裕が大きく広がります。

【補足・理由】 新築で重い住宅ローンを抱えるより、中古＋リフォームで毎月の返済額を抑えることで老後資金や次の住み替え資金などの資金計画、資産形成がしやすくなり、将来の「処分困り」のリスクを最小化できます。

【結論】 メリットは「安く買って自由に直せること」、デメリットは「即入居できず打ち合わせの手間がかかること」です。

【メリット詳細】
１、中古住宅本体を安く購入可能
２、自分の予算に合わせ、自分好みにリフォーム計画を完全自由に決められる
３、本体が安い分、内装や設備に予算を割くことができる
４、事前調査で建物の不具合が分かった状態で安心して買える
５、条件を満たせば、瑕疵保険による保証が付く

【デメリット詳細】
１、リフォームの打合せや工事で入居まで時間と手間がかかる
２、建物診断で不具合が明白になる
３、必須の修繕工事を行う必要がある 不動産取引でよくある質問

【結論】 当社は直接買い取る業者ではなく、売主様と買主様を繋ぐ「仲介業者」です。

【補足・理由】 自社買い取り（買い取り再販）ではなく、仲介（媒介）の形をとることで、売主様・買主様双方にとってコストを最小限に抑えた安心取引を実現します。

【結論】 不動産の売り手と買い手の間に立ち、安全に取引を完了させるためのお手伝い契約です。

【法的手続き】 宅地建物取引業者として物件調査、重要事項説明書の作成、売買契約の締結、代金決済・引き渡しまでの一連の実務に責任を持ってお引き受けする契約です。

【結論】 「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、他社への重複依頼や自分で見つけた相手との取引ルールが異なります。

【比較表・簡易版】
一般媒介： 他社依頼◯ / 自己発見取引◯
専任媒介： 他社依頼✕ / 自己発見取引◯
専属専任媒介： 他社依頼✕ / 自己発見取引✕

【結論】 売り手様がご自身で親戚や知人などの買い手様を直接見つけて取引することです。

【法的手続き】 買主様が決まっている状態で、契約書作成や権利調査などの手続きのみを当社（宅建業者）へご依頼いただく場合も自己発見取引の一種となります。

【結論】 不動産会社が責任を持って手厚い売却活動を行ってくれる点です。

【法的なメリット】
１、レインズ（指定流通機構）への登録義務： 専任（7営業日以内）、専属（5営業日以内）で全国の不動産会社へ情報共有されます。
２、業務報告義務： 専任（2週間に1回以上）、専属（1週間に1回以上）の進捗報告が法律で義務付けられます。
３、窓口が1社に絞られるため、積極的な広告・営業活動活動が期待できます。

【結論】 国土交通大臣が指定した、不動産会社だけが利用できる全国共通の物件情報ネットワークです。

【制度の解説】 宅地建物取引業法に基づき運営される公益法人で、全国の不動産会社が情報ネットワークを用い物件情報を共有・検索することで迅速な取引成立を図ります。

【結論】 契約前に、宅建士が買主様へ「物件や取引の重要な条件」を説明する法律上の重要ステップです。

【法的手続き】 買主様が購入後に「知らなかった」と後悔しないよう、宅地建物取引士が顔写真付きの証票を提示の上、重要事項説明書（35条書面）に基づき丁寧に解説します。疑問や誤解を残さないように遠慮なく不明点を宅地建物取引士にお尋ねください。

【結論】 売買契約を結ぶ際、買主様から売主様へ支払われる「契約成立の証拠金」です。

【法的手続き】 契約後の自己都合キャンセルを防ぐ役割を持ちます。買主から解除する場合は手付金を放棄し、売主から解除する場合は手付金の2倍の額を返還（手付倍返し）することで契約解除が可能です。

【結論】 売買代金の5%〜20%程度を目安に、売買当事者同士の交渉で決定します。

【法的解説】 法律上の下限はありませんが、売主が宅建業者である場合は「代金の20%以内」という上限が宅建業法第39条により定められています。

【結論】 取引額800万円以下の空き家等は特例により「最大33万円（税込）」、800万円を超える部分は「3%＋6万円＋税」です。

【法的手続き】 宅地建物取引業法第46条に基づく告示（低廉な空き家等の媒介報酬特例）に従って計算されます。

【結論】 安価な空き家の流通を促進するため、不動産会社の現地調査費用などを考慮して設けられた報酬の特別規定です。

【制度の解説】 令和6年7月1日施行の国土交通省告示改定により、800万円以下の不動産売買において、現地調査等の費用を含めて最大33万円（税込）まで媒介報酬を受け取ることが可能となりました。

【結論】 契約成立時に半額、最後の決済・引渡し時に残りの半額を支払うのが標準的です。

【法的手続き】 報酬請求権は売買契約の成立時に発生します。実務上は契約時50%、決済時50%での分割支払いが推奨されています。

【結論】 売主様は引渡し準備、買主様はローン本審査とリフォーム確定を進めます。

【実務の流れ】 売主様は残置物処分や権利関係の最終整頓を行い、買主様は施工計画を確定させて資金の最終手配を行います。

【結論】 売買代金全額の支払いと、不動産の鍵・名義（所有権）の引き渡しを同時に行う最後の完了手続きです。

【実務の流れ】 銀行などで売主様・買主様・不動産会社・司法書士が一堂に会し、着金確認と同時に登記申請手続きを行います。

【結論】 当社の仕組みの場合、決済後にリフォーム工事と保証検査を行うため、すぐの入居はできません。

【実務の流れ】 決済（所有権移転）➔ リフォーム工事 ➔ 既存住宅売買瑕疵保険の検査 ➔ お引越し・入居 という順番で進みます。

【結論】 「誰が費用を出してリフォームするか」の違いです。

【比較表】
従来の仲介業者： 売主がリフォームして売る
買取再販事業者： 買取再販事業者が買いリフォームして売る
当社のスキーム： 現状のまま売買し、買主が自分の予算で自由に直す

【結論】 令和6年4月1日から、不動産を相続で取得したことを知ってから3年以内に名義変更することが義務化されました。

【法的手続き】 不動産登記法の改正により、過去に発生した相続も含めて登記が義務付けられています（施行前の相続は令和9年3月31日までに対応が必要）。

【結論】 正当な理由なく放置した場合、法務局からの催告を経て10万円以下の過料（罰金のようなもの）が処される可能性があります。

【法的手続き】 過料を支払っても登記義務自体は消滅しませんので、放置せず速やかに専門家へご相談ください。

【結論】 引渡し後の物件に、契約内容と異なる欠陥や不具合があった際に売主側が負う補修・賠償責任のことです。

【法的手続き】 2020年民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ改称されました。当社では事前に既存住宅状況調査と瑕疵保険を活用することで、売主様の責任を免除する売主にとっても買主にとっても双方安心で安全な契約をご提案します。

【結論】 自治体（市役所等）が運営する、空き家を売りたい・借りたい人の公共マッチングサービスです。

【補足・理由】 自治体が相手を探す手助けをしてくれますが、実際の売買交渉や契約実務は提携する不動産会社（仲介業者・協力事業者）が入って進めます。

【結論】 国や各自治体（米沢市等）の移住支援金や省エネ・耐震リフォーム補助金が利用できる場合があります。

【補足・理由】 地域や買主様の世帯条件によって適用できる制度が異なりますので、事前に当社で適用可能性を確認しお手伝いいたします。

【結論】 税金がかかり続けるほか、倒壊や汚臭、獣害、不法侵入などで周囲への危険性が高まると行政処分の対象になります。

【法的手続き】 「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除されて納税額が上がります。

【結論】 住宅用地特例（固定資産税最大1/6）が解除されて税金が数倍になり、最大50万円の過料が課される場合があります。

【法的手続き】 行政からの指導・勧告に従わない場合、税制優遇の除外や行政処分へと進んでしまいます。行政から所有空き家についての連絡を受けた際には、対応を検討する段階に入っていますので、ぜひご相談ください。

【結論】 「行政代執行」により自治体が強制的に解体撤去し、その高額な費用がすべて所有者へ請求されます。

【法的手続き】 所有者に代わって行政が解体を行いますが、一般の解体相場よりも高額になる傾向があり、その支払いを拒否することは原則できません。

【結論】 事故や破損で通行人に怪我をさせた場合、所有者がすべての損害賠償責任を負います。

【法的手続き】 民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）に基づき、建物所有者（名義人および名義人の一般承継人・実質的な責任主体）は過失がなくても無過失責任に近い厳しい損害賠償責任を負うリスクがあります。

【結論】 市区町村の公式ホームページや「重ねるハザードマップ（国交省）」で閲覧できます。

【法的手続き】 不動産取引においては、契約前の重要事項説明時に宅建士が水害リスク・土砂災害警戒区域等の位置について、ハザードマップを用いて説明することが義務付けられています。