「負動産を地域の再生資源化する工程」

2026年3月2日2026年5月8日

富士ガス不動産の提供する仕組みの紹介

　実際に当社の提案する「低廉な空き家（要補修）を再生資源として、安心して住める持ち家にするまで」までにどれだけの手順が必要かまとめてみましょう。あらかじめ述べますが、新築住宅やリフォーム・リノベ済み中古住宅を購入する場合と比べ、非常に長い長い道のりとなります。それでも選択肢になり得る利点についても、その後に述べたいと思います。

※あくまでも当社の仕組みを活用する場合の一例を紹介するもので、従来的な、一般的な例ではありません。また、お客様の事情や判断、物件の状態等で必要な手続きや手順も変わってきます。

空き家を再生資源にするまで　※（カッコ書き）は関連する事業者等

空き家を相続して手続きがまだ終わっていないという設定で、まずは売却する側の手順から追っていきます。

★所有権等を整理する。（司法書士・金融機関など）

　対象物件を市場に出すには、相続手続きができていない、（根）抵当権抹消手続きをしていない、共有名義人または相続人の一部と音信不通などの、対象物件の権利義務関係を事前に整理しなければなりません。所有権が共有の場合、共有者全員が合意しないと売却や大規模修繕、解体といった処分権を行使できないためです。抵当権は、残高のない債務についても手続きをしなければ抹消されません。そのままだと登記されている全ての権利義務が売主から買主に引き継がれるため、原則としてそれらを整理して負担のない状態にします。

★宅建業者に価格査定をお願いする。（宅建業者）

　対象物件の価格や状態を知るために価格査定をお願いします。宅建業者は証明書類や実地調査、行政庁での確認などをして対象物件について調査します。これらは売買契約に先立つ重要事項説明に必要な調査でもあり、売主が対象物件の市場価値を客観的に知る機会にもなります。それまで知らなかった事実が見つかることも、建築後の法令制度に抵触していたなどの事実も発覚したりします。

★不動産売買の媒介契約を締結する。（宅建業者）

　価格査定や調査の説明を受けて納得できれば宅建業者と対象物件の売却について媒介契約（不動産売買の仲介等を委任する契約）を締結し、対象不動産の売却活動を宅建業者にお願いします。その際に「既存住宅状況調査」を実施するかを決め、宅建業者にあっせんをお願いするかどうか決めます。あっせん無しの場合、その理由を媒介契約書に明記する義務が宅建業者にはあります。

★既存住宅状況調査の実施（既存住宅状況調査技術者）

　既存住宅状況調査技術者に委託し、対象不動産の基礎や躯体、雨水の侵入を防止する部分等について非破壊検査で調査して貰います。その際に新耐震基準に適合していることを証明する書類があるかどうかも確認します。※今回の例では、既存住宅状況調査で劣化事象が発見されたという設定で進めます。

★対象物件の内外の整理整頓（清掃業者・遺品整理業者など）

　空き家の場合、家屋内外に残置物があることが多いです。買主の心象やご近所への配慮のためにもできるだけ適正に維持管理をすることが大切です。しかし、管理している人の時間や距離などの諸事情から維持管理が難しい場合もあります。そんなときは、清掃業者などプロの手を借りましょう。残置物の中には価値のあるものが含まれていることもあり、中古買取業者や遺品整理業者に依頼するのも有効です。

★アスベスト検査の実施（建築物石綿含有建材調査者）

　対象物件にアスベストが含まれている建材が使用されていないか調査して確認しておきましょう。解体やリフォーム等の施工をする際に、原則としてアスベスト除去が必要になります。これは取引する場合に非常に重要な部分ですので、費用はかかりますが実施しましょう。築古の既存住宅の場合は高い確率で使用されていると思ってください。

★売出価格を決定し市場公開します。（宅建業者）

　対象物件の権利義務、土地建物の調査と整理ができたらいよいよ広告の開始です。販売計画や公告の方法などは宅建業者にお願いすることになると思います。レインズという業界専用の情報公開や宅建業者のホームページ、不動産ポータルサイトなどへの掲載、新聞折込チラシや地域広報誌に載せるなどの方法で広告していきます。売主の希望で特定の広告を行う場合には、別途料金が発生することもあります。※媒介契約先に確認してください

ここまでが対象物件が市場に公開されるまでです。

次は購入する側で手順を追っていきます。

買主が現状有姿で購入し、補修・リフォームをする設定で話を進めます。

★希望に合致する物件を探す（大手不動産ポータルサイト・宅建業者など）

　今の時代だと中古不動産を探す場合、大手不動産ポータルサイトを閲覧することが多いのではないでしょうか。直接宅建業者のホームページや店頭で探す人もいるかも知れませんが、今では少数派だと思います。重視されるポイントは、まずは何よりも価格、そして学区や近隣施設の状況などの立地、敷地や住宅の面積、築年数、間取、駐車場の有無あたりでしょうか。

★対象物件の内見をする（宅建業者）

　購入を申し込む前に、まずはどのような状態なのか自分の目で確かめたいのが当然で、実務上も購入申込前に内見をします。内見する際には、先方と打ち合わせが必要なのでまずは予約を申し込みます。実際の内見では、連絡した宅建業者の他に、売主と媒介契約をしている宅建業者が立ち会うことも、売主自身が立ち会うこともあります。

★媒介契約を締結し、対象物件に購入申込をする（宅建業者）

　宅建業者は売買の仲介をする場合、売主と買主双方と媒介契約をすることもできますが。また、買主は売主とは別の宅建業者と媒介契約をすることもできます。売主と買主が別々の宅建業者に媒介をお願いすると、それぞれの媒介（宅建）業者がそれぞれ売主と買主の代わりに色々な交渉などをします。買主は契約した媒介（宅建）業者を通して対象物件の購入希望を書面で申し込みます。

★必要な補修の施工計画とリフォーム計画の見積り（宅建業者・施工業者）

　低廉な空き家の場合、何らかの欠陥がある場合も当然出てきます。今回は買主が補修・リフォームを実施する設定です。補修の必要な個所を既存住宅状況調査報告書と実地内見で確認し、その補修計画・見積りを立てます。新耐震基準を満たしていない築古既存住宅の場合は耐震改修を行うかも検討してください。そして、買主が気持ちよく住めるようにリフォーム計画も立てます。その後の資金計画にも関わるので、まずは理想論で希望する設備や内装を実現するための計画を立てましょう。そこから不動産取得費の上限を見定めることになります。

★資金計画を立て、金融機関の仮審査を受ける（金融機関・宅建業者）

　次に、買主の資産状況、収入状況などを考慮し、無理のない、将来に結び付く資金計画を立てます。現状有姿渡しの対象物件自体の成約価格、必要な補修費用、希望するリフォームの費用、導入する機器代金、媒介報酬、手続き費用、各種税負担額、その他経費を計上して、妥当と思われる上限で仮審査を受けます。この時点では、あとから変更検討することができるリフォームや導入機器などは理想の計画で計上します。

★売主との条件交渉をする（宅建業者）

　金融機関の仮審査を受けながら、売主と取引価格や物件の引渡し時期、それぞれの責任の範囲や期間などについて条件交渉をします。低廉な空き家の取引の場合は、責任の所在やその範囲、期間などがとても重要になります。売主はその点を考慮した価格設定をしていると思いますが、その価格が妥当なのかどうか、証明書類やその設定基準などをよく確認し、合意する必要があります。それらの証明書類や合意を基に、重要事項説明書や売買契約書が作成されます。物件引き渡しの後にトラブルにならないためにも、お互いの安全と安心のためにも宅建業者を介して十分な交渉と確認作業をしましょう。

★補修とリフォームの計画の詳細決定（施工業者・宅建業者）

　売主との条件交渉が合意される頃には金融機関の仮審査は終わっていると思います。仮審査時の資金計画は暫定的で借入上限に近いので、実際にどれだけの資金を住居に費やすかはここから決めていきます。対象物件の合意価格と必要な補修費用、媒介報酬などの必要経費はほとんど変更できませんので、リフォーム計画と導入機器で資金の割り振りを調整します。返済計画や人生計画と併せて、入念な検討をしてリフォーム計画等を立てて物件取得費の全容を可能な限り実費に近づけてください。再見積もりを取り、実際の施工等の契約前の準備を進めておきます。

★重要事項説明を受け、重要事項説明書の交付を受ける（宅建業者）

　条件交渉が終わり、合意されればそれを基に重要事項説明を受けます。それまでに提示された内容と重複するかもしれませんが、重要事項説明書に記載された内容を買主が理解しているか、抜けがないか、忘れてしまった内容がないか、知らなかった事実が存在しないかも確認しています。長い時間を要しますが、大切な住居のために必要なことですし、取引の安全と入居後の安心のためにも頑張ってください。

★売主と不動産売買契約を締結する（宅建業者）

　重要事項説明を受けたら、近いうちに売主と対象物件の売買契約を締結します。条件交渉で合意した内容が確実に記載されているか、内容に間違いがないか、誤解していないかを確認して、締結しましょう。場合によってはここで初めて知る内容の条項もあると思いますが、その際は遠慮なく宅地建物取引士に確認して説明を受けましょう。意向は変わらないが内容に不満や疑問がある場合は、締結を延期することも必要でしょう。

★補修工事およびリフォーム工事の請負契約の締結（施工業者）

　不動産の売買契約を締結したら、次は補修工事とリフォーム工事の請負契約もできるだけ間を置かずに締結しましょう。売買代金や施工費を併せて住宅ローンに一本化するためにも重要な点です。実際に施工されるのは、売主から対象物件の引渡しを受けて名義が変更されてからです。対象物件の処分権の移行完了を確認してからになります。

★決済・引渡（宅建業者・金融機関・司法書士）

　売主、買主、宅建業者、金融機関、司法書士で日程調整し、住宅ローン融資日に金銭消費貸借契約の締結と融資実行を経て、売買代金の決済と対象物件の引渡し、各種税金などの清算、媒介報酬や手続き費用などの支払いを決済します。残置物の処分が売主負担の場合は決済前に処分します。決済の前に対象物件の設備などについても確認して、条件交渉で合意した内容で引き渡せるようにしておきます。土地建物は手から手へと受け渡せるものではないので、代わりに鍵を受け渡し、登記簿上の所有権移転をもって現実の引渡しとします。決済当日は司法書士の先生に所有権移転登記や抵当権設定登記などを委託します。

　売主の手続きは以上で完了します。

★補修、リフォーム工事の施工（施工業者）

　所有権移転登記が完了したら、補修やリフォームの工事を施工します。アスベスト除去が必要な場合は補修工事前に除去します。その点も含めてDIYによるリフォーム・リノベはおすすめしません。施行内容によっては複数の施工業者が請け負う場合もあります。新規導入機器の設置工事も施工されます。

★既存住宅売買瑕疵保険の実地検査および審査（登録検査機関・住宅瑕疵担保責任保険法人）

今回の設定は補修が必要な場合としていますので、補修・リフォーム工事完了後に既存住宅売買瑕疵保険の実地検査を経て審査を受けます。審査に合格すれば無事、付保され、付保証が交付されます。もしも、既存住宅状況調査で劣化事象等が「無」かつ新耐震基準証明が確認されている場合は、施工前に実地検査を省略して審査し、合格すれば保証を受けられます。

★希望に沿った持ち家への移住（施工業者・ほか）

　工事が終わり、保険の付保証が交付されたら、ようやく引越しをして入居となります。入居前に電気ガス水道の契約をし、住民票を異動し、固定資産税の住居特例の手続きをして、マイナンバーカード等身分証、郵便局への前住所からの転送、保険や金融機関、所属する学校や職場の住所変更などの各種手続きをしてようやく移住完了です。

しかし、買う側にとっては入居＝ゴールではなく、新生活のスタートです。

長い道のりで関わる業者等

さて、これまで関与してきた業者等はどれだけあったでしょうか？

司法書士　※場合によって弁護士、土地家屋調査士、税理士、行政書士など
金融機関
宅建業者
既存住宅状況調査技術者
清掃業者
遺品整理業者
建築物石綿含有建材調査者
施工業者　※場合によって複数の施工業者が入ります
既存住宅売買瑕疵保険の登録検査機関
住宅瑕疵担保責任保険法人

以上です。※大手不動産ポータルサイトは除きます

事情や状況によっては関与する業者等がもっと増える場合もあります。
※農地を含む、購入する農地が土地改良区・農業振興地域にある、抵当権者が不存在、共有者が国外在住・外国籍・行為制限能力者・行方不明、受託者などの代理人がいるなど。

業務と責任を分散させることはリスク管理においてとても重要な手法です。しかし、これだけ多数に渡ると、相談や打ち合わせ、支払先にと混乱してしまいそうです。また、各業者等との連絡や連携、日程調整にも少なからず時間と手間を要します。弊害として、情報や証拠書類の散逸、責任所在の複雑化などが挙げられます。手続きなどの順番も重要で段階を経て進める必要があります。宅建業者はこのように多くの関連業者と連携・連絡しながら不動産取引仲介をしています。

買取再販事業者の場合

買取再販事業者の場合は、売主から適正価格より割り引いた価格で対象物件を買い取り、所有者として対象物件を整理して補修やリフォーム・リノベを施して販売します。利用する側のメリットとして、売主は迅速に既存住宅を現金化し、それ以降の責任を問われません。買主は、買取再販事業者が前所有者になるので契約不適合責任を直接請求することができます。相当な手間と責任を引き受けて再生した中古住宅を買主に提供しています。

富士ガス不動産の仕組みの場合

★権利義務関係の整理

当社は、事前手続き（権利義務の整理）について、提携行政書士に相談時点からお願いできます。提携行政書士が解決に必要な手続きを司法書士や土地家屋調査士などと連携し、時には弁護士や税理士とも連携して進めていきます。当社の相談員と同時に無料で相談をお聞きしますので、空き家等でお悩みの方にその解決の道筋を迅速に示すことができます。

★媒介・調査・施工・付保まで

　当社は、宅建業許可、建設業許可（管工事・内装一式）、建築物石綿含有建材調査者、石綿解体・改修業者、建築事務所登録、既存住宅状況調査技術者、住宅瑕疵担保責任保険登録検査機関でもあります。

不動産売買の媒介
アスベスト調査と除去
既存住宅状況調査
補修・リフォーム工事　※自社で実施できない工事は外注いたします。
既存住宅売買瑕疵保険の実地検査

　以上を全て当社で担うことが可能で、相談窓口と責任のほとんどが当社に集約されます。お客様のご希望、ご選択によって調査や施工などを他社に依頼することも可能です。

富士ガス不動産を選択した場合の利点

当社を選択することは、お客様にとって以下のような利点があります。

何もしていない状態から相談をお聞きし、解決への道筋を示すことが可能です。
※直接対応ではありませんが、当社で相談受付いたします
アスベスト調査、既存住宅状況調査、既存住宅売買瑕疵保険の検査も可能です。
※他の業者に委託する選択肢もご用意しております
アスベスト除去・水周り・配管・内装一式のリフォーム工事が可能です。
※当社で対応できない工事は外注いたします
報告、連絡、相談、支払い先、書類保管、保険手続きのほとんどが集約されます。
※他の業者に委託した場合は、個別にご対応をお願いします
各工程での計画や請求額の内訳が明確になります。　※業務・施工・費用の透明化
※他の業者に依頼した場合は、依頼先から提供されます
欠陥・不具合等があった場合の連絡先や責任が明瞭簡潔になります。
※施工や検査など、他の業者に依頼した場合も窓口にはなります
ＬＰガス・灯油等のお取引をいただければ、定期的にお伺いします。
※ＬＰガス・灯油等の契約はお客様の任意でご契約いただきます
超長期に渡る住環境のサポートが可能です。
※ＬＰガス・灯油等のお取引がある場合に限ります
災害時にはＬＰガス供給者として迅速に対応します。
※ＬＰガス・灯油等のお取引がある場合に限ります
地元で培ってきた信頼と実績から、決して裏切ることがありません。
※ＬＰガスや石油の販売管理は人身事故にもつながる責任重大な事業です
購入した不動産を売却したいときに相談先に困りません。
※本事業が継続している場合には、引き続き地元のために尽力します

　やはり特筆したいのは、作業工程、計画・施工、費用などが明確になり透明化され、その証明する書類が作られ、それが一社に集約される点です。

富士ガス不動産で採用した仕組みの論点（顧客の利便性＝自社内製化＝責任の最大化）

　当社では、媒介と調査、施工、検査を内製化できます。しかし、それに伴っていくつか論点が存在します。

１、原則あっせんである既存住宅状況調査を自ら実施して、中立性を担保できるのか。

物件を売るために、既存住宅状況調査で虚偽記載をしないか。
施工請負のために、既存住宅状況調査で虚偽記載をしないか。

２、施工する業者が自ら検査をして、保険金の不正請求を防止できるのか。

保険付保のために、既存住宅売買瑕疵保険の実地検査で虚偽報告をしないか。
不正請求のために、既存住宅売買瑕疵保険の実地検査で虚偽報告をしないか。
このように、調査や検査の自社実施が中立性公正性を欠くのではないかという点です。

１について、既存住宅状況調査時に欠陥がある場合、対象物件を安く提示する必要がでてきます。低廉な空き家等の取引の特例で800万円以下の物件の媒介報酬は、お客様の合意を得て33万円（税込）の固定になります。価格を安く設定した方が早く売れて、回収効率が高まることになります。また、不動産本体価格が安くなれば、買主は資金の大半を補修・リフォーム費用に充てられます。補修・リフォームも併せて当社にお願いされる場合、欠陥があったほうが利益を上げやすい構図になります。

２について、これは完全に悪質な不正請求の構図ができあがります。欠陥があることを知りつつ、検査結果をごまかして審査を合格させ、のちに発見されたことにして補修工事を行いその工事費用を保険で賄うという手口です。これは買主との共謀によってなされる可能性もあるでしょう。買主は補修費用支払う必要もなく、補修工事の施行業者は費用を保険で回収できます。その分だけ売買契約も成約させやすいことにもなりそうです。

更に１と２を同時に悪用すると、既存住宅状況調査時に欠陥がなかったとして売買契約を成約させ、リフォーム工事前に既存住宅売買瑕疵保険を付保し、リフォーム工事施工時に欠陥が発見されたとして保険金を請求して補修費用を保険法人に支払わせるという手口です。

上記のような不正請求をやろうと思えば、宅建業者、調査技術者、施工業者、検査機関、売主、買主が共謀することになりますが、当社の状況だと売主買主との共謀のみで実行可能です。

富士ガス不動産の覚悟と宣誓

なぜ、わざわざこのような不正行為が可能であることをWebサイトで公開するのかというと、当社の真似をして不正行為をする人や、加担させられる人を生み出さないためです。

　当社はこの体制を整えるまでに、資格を持った人材を揃え、多くの免許を取得し、それぞれの制度の運用機関に調査や検査、施工等を全て自社で実施することが法的に問題ないのか、制度を適正に活用できるのかを事前に確認してあります。その上で、顧客の利便性＝自社内製化＝責任の最大化を受け入れました。長年培った信頼と自社の存続をかけて適正・公正・中立を保って、地元の空き家問題に対応していきたいと考えたからです。

　もしも、不正行為があった場合は、当社は多くの方の信頼と免許を、資格者はその資格の全てを失うことになります。不正で得る不当利益と失うものを比較すれば、後者の方が圧倒的に大きいことは簡単に想像できるでしょう。そもそも始めるまでに必要な資格や手続き、費用が多すぎて、真似するのも簡単なことではありませんので心配しすぎかもしれません。

　更に、当社は既存住宅状況調査を別の調査技術者にあっせんも可能です。同様に既存住宅売買瑕疵保険の検査も同様に他の登録検査機関や住宅瑕疵担保責任保険法人から実地検査を受けることも可能です。補修やリフォームの施工も他の業者を選ばれても構いません。お客様の利便性向上のために多くの業務を自社でも可能な体制を整えてあるだけで、契約はそれぞれ独立しており、それぞれに見積り・請求・領収いたします。それによって、お客様はそれぞれの工程で何に幾ら費用がかかったのか明確になり、もしも書類を紛失・滅失した場合にも問い合わせ・再発行先が当社でそのほとんどが済みます。いずれ、購入した対象物件を再度売りに出す際などに物件の価値を計算する際に役に立つと考えております。

まとめ

　当社の提供する仕組みは、お客様の住環境に関してほぼワンストップの継続的窓口として機能します。いくつかある選択肢の中に当社が担える工程が多くあるだけです。相談したからと言って契約の義務もなく、全てを当社に預けなければならないわけではありません。相談先や依頼先を減らし、情報と証拠と支払いを可能な限り集約して、お客様のお手間を減らすためにこれらの仕組みを用意いたしました。

寄せられた信頼に精一杯お応えしてまいりますので、ぜひ一度ご相談をいただきたいと存じます。