「住み替え」という選択肢

2026年3月2日

日本の住宅市場が迎える転換点

総務省統計局が令和7年5月30日に公表した令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日現在）によれば、日本の総住宅数は6502万個あり、そのうち空き家は約900万戸存在し、そのうち約350万戸が戸建て住宅だそうです。総空き家数の過半数が賃貸用共同住宅で約480万戸だそうです。

一方、新築住宅市場では資材価格や人件費の高騰により、坪単価は全国平均で約100万円程度と言われております。地域や施工業者や建物面積によって70～120万円前後の幅がありますが高水準で推移しています。さらに、2025年4月から新築住宅は省エネ基準適合が義務化され、2030年にはZEH水準の省エネ性能が標準化される方針が国土交通省より示されています。これにより新築の初期取得コストは今後さらに上昇する見込みです。

新築に限定してしまうと、「自分の家を持つという夢」がさらに遠くなる印象すら覚える現在、当サイトをご覧の皆さまの中には、すでに柔軟な視点で他の方法をとお考えの方も多いことでしょう。

持ち家取得検討時の意向（2003年～2013年）

国土交通省の「住生活総合調査」によれば、現在持家に住む世帯のうち次の住居に中古住宅を希望する割合は、平成15年のわずか2.7％から平成25年には13.7％へと約5倍に増加しています。借家に住む世帯でも同様に、中古住宅希望者が6.3％から13.9％へと倍増しました。つまり「持ち家＝新築」という認識が徐々に中古住宅へと移行しつつあるのです。この流れは、価格上昇や省エネ基準義務化など新築取得のハードルが高まる現状とも重なり、今後さらに広まっていく可能性があります。

中古住宅市場の変遷と課題（2014年～2024年）

明確な全国統計は存在しないものの複数の公的資料等をもとに推計すると、平成26年（2014年）時点での持ち家取得の7割以上が新築でした。それが令和6年（2024年）には6割以下まで低下し、その分だけ中古住宅の割合が増加しています。過去10年間で新築偏重から中古住宅へのシフトが一層進んだことが分かります。その背景にあるのが、近年注目されているリフォーム・リノベ済み中古物件ではないでしょうか。

大手不動産ポータルサイト等のデータによれば、全国の新築戸建住宅の平均取得価格は約3,800万円前後のようです。一方、山形県米沢市ではリフォーム・リノベ済み中古物件は1,000～1,500万円程度が中心で、築浅や立地条件によっては1,800万円以上の事例も見られます。選択肢を広げれば、新築の半額程度で持ち家を取得できるイメージです。

ただし、リノベ済み物件は築浅や立地良好なものに限られ、選択肢が限られる課題があります。買い取り対象外となった中古住宅は空き家バンク登録や解体処分を検討せざるを得ないケースも存在します。

「第3の選択肢」

米沢市の中古住宅市場を見ると、2025年11月頃から新たな第３の選択肢が提供されています。それは、「リノベ済み物件のメリット」と「市場に残された課題」を両立する「中古物件を現状有姿で購入し、買主の手で再生する」という方法です。

現在、大手不動産ポータルサイトをご覧になってもこれまでは滅多に市場に出回らなかった価格帯の中古住宅が多数掲載されています。その中身こそが新築、リフォーム・リノベ済み中古住宅に次ぐ第3の選択肢です。一斉に市場が動いた理由は、空き家の取得原因の多くが相続であったこと、相続登記が義務化されたこと、低廉な空き家等の取引における媒介報酬上限の特例が告示されたことなどを受けて、ようやく関係業界の準備が整ったからだと推測します。